Dat Xanh Services: Thị trường BĐS đang chuyển sang giai đoạn "xem nhiều hỏi kỹ"

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2026 của Dat Xanh Services, thị trường bất động sản Tp.HCM ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn chỉnh của các chủ đầu tư lớn. Đây là tín hiệu tích cực sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Tuy nhiên, Báo cáo của Đất Xanh cho biết thị trường không còn “dễ bán” khi nguồn cung tăng nhanh kéo theo sự phân hóa rõ rệt như các dự án có vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ vẫn có giao dịch, trong khi đất nền và sản phẩm đầu cơ ở vùng ven Tp.HCM tiếp tục ở trạng thái ế ẩm.

So với các khu vực khác, Tp.HCM không còn dẫn đầu về nguồn cung mới khi miền Bắc chiếm tỷ trọng lớn hơn và duy trì sức mua tốt hơn. Miền Trung dù tăng trưởng nguồn cung mạnh nhưng thanh khoản vẫn thấp, còn miền Tây giữ quy mô nhỏ, giá mềm và ít biến động. Trong bức tranh đó, Tp.HCM rơi vào trạng thái “giữ nhịp” - không bùng nổ nhưng cũng chưa suy giảm sâu, nhờ lực cầu ở thực vẫn hiện hữu.

Bên cạnh đó, bảng giá đất mới áp dụng từ đầu năm 2026 khiến chi phí phát triển dự án tăng lên, kéo mặt bằng giá tiếp tục neo cao. Căn hộ vẫn là phân khúc trụ cột tại Tp.HCM khi duy trì mức tăng nhẹ, trong khi các loại hình khác gần như đi ngang.

Dù nguồn cung cải thiện, thanh khoản tại Tp.HCM lại suy yếu rõ rệt do áp lực lãi suất. Mức vay mua nhà phổ biến 12% - 14%/năm, thậm chí lên tới 15% - 16% khiến người mua phải cân nhắc kỹ.

Tâm lý thị trường vì vậy thay đổi nhanh chóng, người mua chuyển sang trạng thái “xem nhiều, hỏi kỹ”, ưu tiên sản phẩm an toàn, pháp lý rõ ràng và có khả năng khai thác thực tế. Giao dịch chủ yếu diễn ra ở phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi đầu tư lướt sóng gần như biến mất.

So với miền Bắc - nơi tỷ lệ hấp thụ vẫn nhỉnh hơn thì Tp.HCM chịu tác động mạnh hơn từ lãi suất do giá trị tài sản cao và mức vay lớn. Điều này khiến dòng tiền tại Tp.HCM co cụm nhanh hơn, thanh khoản vì thế kém sôi động hơn.

Trước áp lực này, các chủ đầu tư buộc phải tung ra nhiều chính sách hỗ trợ tài chính như cố định lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hay ân hạn nợ gốc để kích cầu. Tuy nhiên, trong bối cảnh tâm lý phòng thủ vẫn chiếm ưu thế, thị trường khó tạo đột phá trong ngắn hạn.

Theo dự báo quý 2/2026 của Dat Xanh Services, bất động sản Tp.HCM tiếp tục vận hành thận trọng. Nguồn cung vẫn tăng nhưng tập trung vào dự án lớn, pháp lý rõ ràng; dòng tiền sẽ chọn lọc hơn, ưu tiên sản phẩm có giá trị thực.

Trong bối cảnh lãi suất còn cao và tín dụng bị kiểm soát, nhiều khả năng chưa thể “tăng tốc” trở lại, mà sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh hơn khi thị trường chỉ còn chỗ cho những sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu ở và khai thác lâu dài.