Chia sẻ tại tọa đàm về đô thị đa trung tâm và cơ hội an cư ngày 15/5, Tiến sĩ Châu Đình Linh, chuyên gia kinh tế - tài chính, Đại học Ngân hàng TP HCM, cho rằng áp lực chi phí sống đang trở thành một trong những thách thức với lực lượng lao động trẻ tại đô thị lớn nhất cả nước.
Theo ông Linh, nhóm nhân sự có vị trí và thu nhập cao thường ít chịu áp lực nhà ở do phần lớn đã tích lũy được tài sản. Tuy nhiên, nhóm lao động trẻ, những người đang trong quá trình khẳng định năng lực và tích lũy tài chính sẽ là nhóm chịu tác động mạnh nhất.
"Thu nhập của họ phổ biến khoảng 15-30 triệu đồng mỗi tháng, trong khi giá một căn nhà tại TP HCM hiện nay đã lên tới 4-5 tỷ đồng (từ 80-100 triệu đồng mỗi m2), thậm chí 8-9 tỷ đồng ở nhiều khu vực. Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà là quá lớn", ông nói.
Theo chuyên gia này, ngay cả khi có hỗ trợ từ gia đình hoặc vay ngân hàng, việc sở hữu nhà với người trẻ vẫn rất khó khăn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng an cư mà còn làm suy giảm động lực phát triển cá nhân. Không riêng Việt Nam, nhiều đô thị lớn trên thế giới đang đối mặt với tình trạng "dịch chuyển động lực của nhân tài". Người lao động vẫn ở lại thành phố làm việc nhưng dần giảm động lực mua nhà, nâng cao chất lượng sống, trì hoãn lập gia đình, sinh con hoặc đầu tư cho bản thân do áp lực chi phí sinh hoạt quá lớn.
"Nếu không giải quyết được bài toán này, tầng lớp trung lưu, vốn là xương sống của một đô thị phát triển, sẽ dần bị thu hẹp", ông nói.
Bất động sản khu Đông TP HCM, tháng 12/2025. Ảnh: Quỳnh Trần
Đồng quan điểm, Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Duy Khoa, Phó tổng giám đốc phát triển dự án KINERA, nói nỗi đau lớn nhất của người trẻ hiện nay không chỉ là giá nhà cao mà còn là sự mất cân đối giữa thu nhập và khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp.
Theo ông, nhiều gia đình trẻ đang đứng trước lựa chọn khó khăn: hoặc vay dài hạn để sở hữu một căn hộ nhỏ trong trung tâm, hoặc tiếp tục thuê nhà trong trạng thái thiếu ổn định. Cả hai phương án đều tạo áp lực lớn về tài chính lẫn tâm lý. Trong khi đó, không ít người trẻ vẫn kỳ vọng giá nhà trung tâm sẽ giảm xuống mức "vừa túi tiền" sau các đợt điều chỉnh của thị trường. Tuy nhiên, khả năng này khó xảy ra trong dài hạn.
Dữ liệu từ Numbeo 2026 - nền tảng thống kê chi phí sinh hoạt toàn cầu - cho thấy chỉ số giá nhà trên thu nhập (Price to Income Ratio) của Việt Nam ở mức khoảng 30-32,8 lần, thuộc nhóm cao nhất châu Á và nằm trong top 10 quốc gia khó mua nhà nhất thế giới. Riêng TP HCM, chỉ số này khoảng 32 lần, còn Hà Nội khoảng 31 lần. Điều này đồng nghĩa một hộ gia đình phải mất hơn 30 năm thu nhập mới có thể mua được nhà nếu không chi tiêu cho các nhu cầu khác.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở tại TP HCM, đặc biệt phân khúc bình dân, ngày càng khan hiếm dù nhu cầu ở thực vẫn lớn. Thành phố gần như không còn căn hộ dưới 35 triệu đồng mỗi m2, còn căn hộ trung cấp diện tích 70 m2 hiện phổ biến ở mức 5-7 tỷ đồng. Với việc mặt bằng giá trung bình neo cao ở khoảng 100 triệu đồng mỗi m2, thanh khoản thị trường cũng có xu hướng chững lại. Báo cáo từ Knight Frank và JLL đều cho thấy, quý vừa qua tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại TP HCM giảm gần 66% so với quý trước, riêng giao dịch căn hộ cao cấp trên 120 triệu đồng mỗi m2 giảm 17%.
Các đơn vị nghiên cứu nhận định giá nhà tăng quá cao trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt đang khiến tầng lớp trung lưu ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Điều này khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền.
Bàn về giải pháp an cư cho lao động trẻ, Tiến sĩ Châu Đình Linh cho rằng, giá nhà TP HCM liên tục neo cao còn do sự tập trung quá lớn vào khu vực trung tâm cũ. Ông ví TP HCM như "một chiếc bình hoa đẹp nhưng cổ bình quá hẹp", nơi nguồn lực và cơ hội phát triển bị dồn nén trong không gian hạn chế nên rất khó để kỳ vọng giá nhà nội thành hạ nhiệt.
Bất động sản luôn vận động theo chu kỳ, song về dài hạn, giá nhà tại các đô thị lớn vẫn có xu hướng đi lên cùng tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số. Do đó, ông Linh cho rằng điều quan trọng không phải chờ giá giảm mà là tìm được lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính ở thời điểm hiện tại.
Vì vậy, theo ông, hướng đi tất yếu là mở rộng không gian đô thị theo mô hình đa trung tâm, tăng liên kết với các khu vực lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ để giãn áp lực dân cư và bổ sung nguồn cung nhà ở phù hợp với người trẻ. Ông cũng cho rằng tâm lý e ngại "vùng ven" đang dần thay đổi khi hạ tầng liên kết ngày càng hoàn thiện, giúp khoảng cách giữa trung tâm và các đô thị vệ tinh được rút ngắn.
"Khi người dân có thêm lựa chọn nhà ở vừa túi tiền nhưng vẫn đảm bảo hạ tầng, tiện ích và chất lượng sống, quyết định an cư sẽ trở nên khả thi hơn", ông nói và nhận định đây cũng là điều kiện để TP HCM duy trì sức cạnh tranh và giữ chân lực lượng lao động chất lượng cao trong dài hạn.
