Đất ‘kim cương’ tại Dubai đắt cỡ nào?

Trong nhiều năm, Dubai được ví như “két sắt tài sản” của giới siêu giàu toàn cầu, với những tòa tháp dát kính mọc lên giữa sa mạc và các quần đảo nhân tạo vươn ra vịnh Ả Rập. 

226.000 giao dịch một năm: Không chỉ dành cho tỷ phú

Theo báo cáo năm 2025 của Deloitte, Dubai ghi nhận khoảng 226.000 giao dịch bất động sản với tổng giá trị lên tới 761 tỷ AED (hơn 207 tỷ USD). 

Đáng chú ý, gần một nửa trong số này diễn ra trên thị trường thứ cấp, nơi các căn hộ, biệt thự thông thường được mua bán giữa người dân và nhà đầu tư.

Con số này phần nào phá vỡ định kiến rằng Dubai chỉ là “sân chơi của các tỷ phú dầu mỏ”. Nếu chỉ có những thương vụ penthouse chục triệu USD hay biệt thự 100 triệu USD, thị trường khó có thể tạo ra hơn 100.000 giao dịch thường niên.

Trên thực tế, mức giá trung bình nhà ở tại Dubai năm 2026 dao động khoảng 400.000-700.000 USD, tùy loại hình và khu vực. 

Theo thống kê của Trung tâm Thống kê Dubai, mức giá bình quân vào khoảng 1.597 AED mỗi foot vuông (tương đương khoảng 435 USD, tức gần 4.700 USD/m²), vẫn thấp hơn đáng kể so với nhiều đô thị toàn cầu.

Trong khi đó, tại London, giá nhà ở phân khúc chất lượng tương đương thường vượt 3.000 AED mỗi foot vuông (khoảng 820 USD, tương đương gần 8.900 USD/m²). 

Ở Hồng Kông (Trung Quốc) hay Singapore, mức giá còn cao hơn nữa. Chính sự so sánh này khiến nhiều nhà đầu tư cho rằng Dubai “đắt theo cách hợp lý”, thay vì đắt vô lý.

Vẫn có nhà 100.000 USD giữa sa mạc

Dù nổi tiếng với những siêu biệt thự trên đảo cọ nhưng Dubai không thiếu phân khúc vừa túi tiền. Tại International City, khu được mệnh danh là “thủ phủ nhà giá hợp lý” thì căn studio có giá khởi điểm khoảng 381.000 AED, tương đương hơn 100.000 USD.

Tại khu Dubai Investment Park, mức “vé vào cửa” thị trường thậm chí chỉ từ khoảng 300.000 AED (tương đương khoảng 82.000 USD) cho một căn hộ diện tích nhỏ, thấp hơn nhiều so với các khu trung tâm xa hoa. 

Trong khi đó, tại Dubai Silicon Oasis- khu đô thị công nghệ được quy hoạch đồng bộ, giá căn studio trung bình khoảng 483.000 AED (tương đương gần 132.000 USD), còn căn một phòng ngủ dao động quanh 739.000 AED (khoảng 201.000 USD).

Những con số này khiến không ít nhà đầu tư quốc tế bất ngờ. Tại Manhattan (New York) hay trung tâm London, 100.000 USD hầu như không đủ đặt cọc cho một căn hộ.

Tuy nhiên, mức 6-7% chi phí giao dịch chưa phải là toàn bộ bức tranh. Ngoài khoản đặt cọc 10% và phí 4% cho Cơ quan Đất đai Dubai, người mua bất động sản còn phải tính thêm nhiều chi phí “ẩn” như đăng ký Oqood, phí ủy thác, phí thế chấp, thẩm định và các khoản hành chính khác, dẫn đến tổng vốn ban đầu tăng thêm 8-12%. 

Palm Jumeirah và những thương vụ 100 triệu USD

Tại các khu “kim cương” như Palm Jumeirah hay Downtown Dubai, nơi có tòa tháp biểu tượng Burj Khalifa, giá biệt thự ven biển thường khởi điểm từ 10-30 triệu USD/căn. 

Không ít thương vụ vượt mốc 100 triệu USD, đưa Dubai vào danh sách những thị trường nhà ở siêu sang đắt đỏ nhất thế giới.

Các căn penthouse quanh Burj Khalifa liên tục lập kỷ lục giá bán. Những năm gần đây, phân khúc hai phòng ngủ ghi nhận mức tăng giá 17%/năm, trong khi biệt thự tăng khoảng 8%. 

Theo Property Finder, lợi suất cho thuê toàn thị trường đạt trung bình 6,7%, cao hơn mức 3-4% phổ biến tại thành phố New York hay Sydney.

Ở một số khu giá mềm như Dubai Investment Park, lợi suất thậm chí vượt 11%. International City duy trì mức trên 8%/năm. Chính lợi suất cao, cộng với môi trường không thuế thu nhập cá nhân và không thuế bất động sản, đã giúp Dubai thu hút dòng tiền toàn cầu.

Không thuế - lợi thế cạnh tranh lớn

Khác với London, nơi thuế trước bạ (Stamp Duty) có thể lên tới 12% với nhà giá cao, chi phí giao dịch tại Dubai vào khoảng 6-7%, gồm 4% phí cho Cơ quan Đất đai Dubai và 2% phí môi giới.

Quan trọng hơn, Dubai không áp thuế tài sản hằng năm, không đánh thuế lãi vốn và cũng không thu thuế thừa kế. Với một căn nhà trị giá 1 triệu AED, nhà đầu tư có thể tiết kiệm khoảng 10.000-30.000 AED mỗi năm (tương đương khoảng 2.700-8.200 USD) so với việc nắm giữ bất động sản tại nhiều quốc gia phương Tây.

Đồng Dirham được neo vào USD cũng giúp giảm rủi ro tỷ giá, đây là yếu tố thường khiến nhà đầu tư e dè ở các thị trường mới nổi.

Trước khi những từ khóa địa chính trị phủ bóng khu vực, thị trường bất động sản Dubai đã xây dựng vị thế dựa trên 3 yếu tố: giá cạnh tranh so với đô thị toàn cầu, lợi suất cho thuê cao và môi trường thuế ưu đãi.

Đúng là có những căn nhà đắt tới mức “nuôi được cả một quốc gia nhỏ”. Nhưng song song đó là hàng chục nghìn giao dịch ở phân khúc vẫn vừa túi tiền dành cho người lao động, chuyên gia, nhà đầu tư cá nhân.

Theo Anika Property, Imtilak Global