Đặt cọc mua đất hay cho vay tiền?
Theo trình bày của ông H. (ngụ tỉnh Tây Ninh) tại phiên toà xử vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc, thông qua một người môi giới, tháng 9/2023, ông ký hợp đồng đặt cọc với vợ chồng bà P. nhằm mục đích nhận chuyển nhượng hai thửa đất tại tỉnh Tây Ninh.
Tại thời điểm hai bên giao kết hợp đồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng của hai thửa đất đang được thế chấp tại ngân hàng nên vợ chồng bà P. chưa thể thực hiện thủ tục sang tên.
Để giải quyết vướng mắc, hai bên thống nhất phương án ông H. sẽ giao trước số tiền 900 triệu đồng để vợ chồng bà P. trả nợ ngân hàng, rút giấy chứng nhận ra rồi mới tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng.
Tin tưởng vào cam kết trên, ông H. đã đặt cọc 100 triệu đồng và giao đủ 900 triệu đồng để hỗ trợ vợ chồng bà P. thanh toán khoản vay. Sau khi nhận đủ tiền, vợ chồng bà P. tiến hành tất toán khoản vay với ngân hàng, hoàn tất thủ tục giải chấp đối với hai thửa đất.
Theo thỏa thuận ban đầu, vợ chồng bà P. sẽ thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng và sang tên hai thửa đất cho ông H. Tuy nhiên, sau khi tài sản đã được giải chấp, vợ chồng bà P. không ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông H. mà bán cho người khác.
Nhiều lần thương lượng không thành, ông H. khởi kiện ra tòa, yêu cầu vợ chồng bà P. hoàn trả toàn bộ số tiền 1 tỷ đồng đã nhận, bao gồm tiền đặt cọc và khoản tiền đã dùng để trả nợ ngân hàng; đồng thời yêu cầu tuyên hủy hai hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng bà P. và bên mua.
Hai giấy giao nhận tiền cọc không có nội dung
Tại phiên tòa sơ thẩm, ông H. cho rằng mình đã đặt cọc 1 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng hai thửa đất của vợ chồng bà P. Điều này được thể hiện qua hai giấy giao nhận tiền đặt cọc mua bán đất nhưng không có nội dung, chỉ có chữ ký của ông H.
Trong khi đó, vợ chồng bà P. thừa nhận có nhận 900 triệu đồng của ông H. để đáo hạn ngân hàng, không phải tiền đặt cọc mua đất.
Sau khi xem xét chứng cứ và lời khai của các bên, Hội đồng xét xử TAND huyện Tân Châu (nay là TAND khu vực 11 - tỉnh Tây Ninh) cho rằng có căn cứ xác định quan hệ giữa ông H. và vợ chồng bà P. là giao dịch vay tiền, không phải đặt cọc mua bán đất như lời ông H. trình bày.
Từ đó, Hội đồng xét xử sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông H. Cụ thể, tòa tuyên hai hợp đồng đặt cọc lập vào tháng 9/2023 giữa ông H. và vợ chồng bà P. là vô hiệu do giả tạo, bởi các giao dịch này không phản ánh đúng ý chí thực sự của các bên tại thời điểm giao kết nên không có giá trị pháp lý.
Trên cơ sở đó, tòa buộc vợ chồng bà P. có nghĩa vụ hoàn trả cho ông H. số tiền 1 tỷ đồng đã nhận. Đáng chú ý, ông H. không yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền này nên tòa án ghi nhận.
Tuy nhiên, đối với yêu cầu của ông H. về việc tuyên vô hiệu hai hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng sau đó giữa vợ chồng bà P. và các bên thứ ba, tòa án không chấp nhận.
(Tham khảo bản án ngày 23/8/2024 của Toà án nhân dân huyện Tân Châu, Tỉnh Tây Ninh)
