Tại khu vực Thanh Xuân, một căn nhà trong ngõ rộng đang được rao bán hơn 13 tỷ đồng. Chủ nhà chấp nhận giảm ngay 1 tỷ đồng so với mức chào bán gần 15 tỷ đồng trước Tết. Theo giới thiệu, căn nhà có diện tích khoảng 50m2, xây dựng 6 tầng, có thang máy và nội thất đầy đủ. Tuy nhiên, lượng khách quan tâm khá ít.
Đây không phải là trường hợp cá biệt mà đang phản ánh xu hướng chung của phân khúc nhà trong ngõ tại nhiều khu vực Hà Nội.
Tại đường Kim Giang, một căn nhà diện tích 49m2 nằm trong ngõ ô tô tránh nhau được rao bán với giá 9 tỷ đồng, tương đương khoảng 184 triệu đồng/m2. Chủ nhà cần bán nhanh và chấp nhận cắt lỗ. So với mức giá trước Tết, căn nhà này đã giảm gần 1 tỷ đồng.
Một căn nhà trong ngõ phố Tôn Đức Thắng, diện tích 35m2, xây 5 tầng, thiết kế hiện đại, đang được chào bán với giá 8,69 tỷ đồng, tương đương khoảng 248 triệu đồng/m2. Gia đình cần tiền gấp nên chấp nhận bán nhanh.
Hay một căn khác gần phố Hào Nam, diện tích 42m2, có thang máy, giá nhỉnh hơn 8,1 tỷ đồng, cũng trong tình trạng tương tự khi chủ nhà rất muốn thoát hàng.
Khảo sát tại nhiều đơn vị môi giới bất động sản thổ cư cho thấy, các ngôi nhà trong ngõ đang được rao bán với mức giá giảm so với trước. Theo đó, mức giảm phổ biến trên thị trường hiện nay dao động từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn, thậm chí có trường hợp giảm sâu hơn nhưng vẫn chưa tìm được người mua phù hợp.
Trước Tết Nguyên đán 2026, giá nhà trong ngõ tại khu vực nội đô Hà Nội đã tăng nóng, phổ biến từ 20-40% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều khu vực ghi nhận mức giá dao động từ 150-250 triệu đồng/m2, thậm chí có những ngõ ô tô vào được đã chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m2.
Sau giai đoạn điều chỉnh gần đây, dù giá đã giảm từ 5-10%, thậm chí có trường hợp giảm sâu hơn, nhưng mặt bằng chung vẫn neo ở mức cao, vượt xa thu nhập trung bình của người dân đô thị.
Khó bán
Anh Quân (một môi giới bất động sản mảng thổ cư) cho biết nguyên nhân chính của làn sóng giảm giá này là do giá nhà trong ngõ đã bị đẩy lên quá cao trong thời gian trước, vượt xa giá trị thực và khả năng chi trả của đa số người mua. Khi thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng, lực cầu suy yếu khiến chủ nhà buộc phải giảm giá.
Đáng chú ý, nhu cầu mua nhà trong ngõ hiện không có dấu hiệu tăng, thậm chí còn chững lại khi người mua ngày càng thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có khả năng khai thác kinh doanh rõ ràng.
Theo anh Quân, bài toán dòng tiền cũng không còn thuận lợi như trước khi hiệu quả cho thuê giảm sút đáng kể. Nếu như trước đây, nhà trong ngõ có thể được tận dụng để làm văn phòng nhỏ, homestay hoặc nhà trọ, thì nay các mô hình này đều gặp khó do nhu cầu không cao.
Đặc trưng của nhiều ngõ tại Hà Nội là nhỏ, quanh co, khó tiếp cận. Tình trạng ngập úng cục bộ tại một số khu vực, cùng với không gian sống thiếu thoáng đãng, cũng khiến người mua ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng hơn.
Một điểm rõ nét trên thị trường là sự dịch chuyển nhu cầu đang diễn ra khi nhiều người có ngân sách trong khoảng 5-8 tỷ đồng - nhóm khách hàng chủ lực - không còn ưu tiên nhà trong ngõ như trước. Họ chuyển hướng sang căn hộ chung cư, nơi có pháp lý rõ ràng, dễ tiếp cận vốn vay ngân hàng và được tích hợp đầy đủ tiện ích như bãi đỗ xe, an ninh và không gian sinh hoạt chung.
Thực tế, dù nhiều chủ nhà đã chấp nhận cắt lỗ từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng, mức giá hiện tại vẫn bị đánh giá là còn cao. Anh Quân cho rằng nhà trong ngõ, đặc biệt là những căn nằm sâu trong ngách nhỏ, có thể sẽ còn tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh trong thời gian tới.
