(Ảnh minh họa: Hạ Vũ).
Anh H., một môi giới tại khu vực phía Đông Hà Nội cho biết thời gian gần đây lượng nhà đầu tư ký gửi bán lại sản phẩm tại một đại dự án tăng rõ rệt. Trung bình mỗi ngày có khoảng 2 - 4 khách gửi bán, chủ yếu là căn hộ chung cư và sản phẩm thấp tầng.
Theo môi giới này, phần lớn nhà đầu tư hiện mới chỉ “cắt lãi” thay vì chấp nhận bán lỗ. So với giá mua ban đầu, nhiều người vẫn còn lợi nhuận khoảng 10%. Nếu bán ra từ cách đây nửa năm, mức chênh có thể cao hơn đáng kể.
Tuy nhiên, theo môi giới, nhiều nhà đầu tư từng kỳ vọng mức lợi nhuận cao hơn. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, trong khi chương trình ân hạn lãi suất sẽ kết thúc vào khoảng tháng 4 – 5 tới, không ít người lựa chọn bán ra để giảm áp lực tài chính.
Trong khi đó, nhiều người mua vẫn đang có tâm lý chung là chờ đợi thêm các đợt cắt lỗ, nên dù chủ nhà giảm giá cũng không có giao dịch ở thời điểm hiện tại.Một số khách mua vẫn liên hệ nhờ môi giới tìm sản phẩm phù hợp, tuy nhiên sau khi được báo giá thường chần chừ và chưa đưa ra quyết định.
Ở chiều ngược lại, cũng có nhiều khách hàng mua ở thực tại dự án này, họ không chịu ảnh hưởng bởi làn sóng tăng lãi suất vì đa số họ đều thanh toán sớm.
Môi giới này chia sẻ thêm, một đại dự án khác nằm ở phía Đông Nam cũng xảy ra tình trạng tương tự, thậm chí nhiều nhà đầu tư đang chịu lỗ. Nhìn chung, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mạnh thời điểm này đều phải chuẩn bị tinh thần. Nhìn lại cách đây khoảng nửa năm, phân khúc chung cư lợi nhuận rất tốt, nhưng bây giờ muốn thoát hàng thì phải xác định cắt đi phần chênh.
“Thị trường chuyển nhượng tại một số dự án lớn đang có tín hiệu giảm giá, giao dịch rất chậm. Thậm chí có những căn liền kề hiện tại giá đã rẻ hơn khoảng 800 - 1 tỷ đồng so với thời điểm cách đây khoảng 4 - 5 tháng nhưng cũng khó bán.
Có thể nói đây là một tín hiệu khá xấu cho thị trường chuyển nhượng thời gian tới khi lãi suất cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng đang tăng cao, trong khi chương trình hỗ trợ lãi suất đang đến giai đoạn kết thúc, lúc này người mua sẽ phải tất toán 70% giá gốc hoặc là phải chịu lãi suất thả nổi cao (khoảng 12 - 14%)”, anh H nói.
Anh N, một môi giới tại khu Tây Hà Nội cho biết, thời gian này cũng có nhiều khách ký gửi, nhưng không phải ai cũng gặp áp lực tài chính, vì đa số chương trình ân hạn lãi suất các dự án ở khu vực này kéo dài đến 2027. Nhiều khách hàng cho biết nếu hết thời gian ưu đãi sẽ chuyển sang các ngân hàng ngoại có lãi suất nhẹ nhàng hơn.
Theo Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, sự chững lại của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ xuất phát từ yếu tố lãi suất.Bề ngoài, lãi suất tăng có thể là tác nhân trực tiếp tác động đến quyết định mua bán. Tuy nhiên, nguyên nhân sâu xa nằm ở việc giá bất động sản đã tăng mạnh trong nhiều năm, trong khi lợi suất đầu tư ngày càng thu hẹp.
Thực tế, nhiều báo cáo thị trường cũng cho thấy biên lợi nhuận đầu tư bất động sản đang dần thu hẹp. Dữ liệu từ CBRE Vietnam cho biết, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội hiện chỉ còn khoảng 3,4%, giảm đáng kể so với mức hơn 5% cách đây vài năm.
Trong khi đó, giá căn hộ tại nhiều khu vực đã tăng mạnh, có thời điểm ghi nhận mức tăng 30 - 40% mỗi năm, khiến khoảng cách giữa giá mua và thu nhập từ cho thuê ngày càng lớn. Khi biên độ tăng giá tương lai được dự báo chỉ quanh 5% mỗi năm, trong khi lãi vay 10 - 12%, nhà đầu tư tự nhiên sẽ thận trọng hơn.
Khác với quý I/2025, khi nhiều người lo ngại không mua sẽ mất cơ hội vì giá còn tăng tiếp, đến cuối năm 2025 tâm lý thị trường đã bình tĩnh hơn. Người mua có thời gian quan sát, cân nhắc và lựa chọn thay vì quyết định vội vàng.
Cũng theo vị này, kinh nghiệm từ các chu kỳ trước, gần nhất là năm 2023, cho thấy lãi suất cao chỉ kéo dài khoảng nửa năm trước khi hạ nhiệt. Với chu kỳ hiện tại, nhiều khả năng từ giữa hoặc cuối quý III/2026, mặt bằng lãi suất sẽ dần ổn định hơn.
Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là phải nhìn đúng bản chất của giai đoạn này. Áp lực tài chính khi bước vào lãi suất thả nổi là có thật, nhất là với nhóm mua để ở. Nhưng nếu xét toàn bộ bức tranh thị trường, lãi suất không phải yếu tố quyết định khiến bất động sản chậm lại.
Theo chuyên gia, điểm mấu chốt của giai đoạn hiện nay là thị trường đang bước vào quá trình điều chỉnh sau nhiều năm tăng trưởng mạnh. Khi biên lợi nhuận đầu tư thu hẹp, nhà đầu tư buộc phải thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam đánh giá, áp lực tài chính được dự báo gia tăng trong nửa cuối năm 2026, khi các khoản vay cuối năm 2024 bước vào giai đoạn tính lãi thực tế.
Quá trình này có thể thúc đẩy một chu kỳ thanh lọc, buộc nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức phải rời thị trường, đồng thời mở ra cơ hội cho dòng vốn dài hạn mua lại tài sản với mức chiết khấu sâu.
Với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, vị này cho rằng rủi ro phải đối diện là rất cao, chỉ cần biến động nhỏ của thị trường cũng có thể dẫn đến sự sụp đổ dây chuyền của danh mục đầu tư.
Phổ biến nhất là việc tất toán tài sản dưới giá trị (bán cắt lỗ cưỡng bức) để bảo toàn phần vốn còn lại trước khi tài sản bị xử lý bởi các định chế tài chính. Trên thị trường thứ cấp, mức chiết khấu ghi nhận khoảng 15 - 30% so với đỉnh.
Một số khu vực vùng ven từng ghi nhận sốt đất cục bộ đang đối mặt với tình trạng "trắng bên mua", buộc người bán phải giảm giá sâu hơn nữa để thu hút dòng tiền mặt hiếm hoi.
“Một số nhà đầu tư tìm cách cơ cấu nợ, vay tiêu dùng để đảo nợ hoặc chuyển sang ngân hàng khác. Tuy nhiên, trong bối cảnh kiểm soát tín dụng thắt chặt, việc tái cơ cấu nợ trở nên vô cùng khó khăn,đặc biệt với những tài sản có thanh khoản thấp hoặc giá trị định giá đã giảm so với thời điểm vay ban đầu”, chuyên gia nhận định.
