Anh Lê Hồng Hải (phố Hồng Hà, Hà Nội) cho biết, khu đất nhà anh nằm trong diện thu hồi, giải tỏa mặt bằng để thành phố xây dựng dự án. Tuy nhiên, hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được gia đình anh thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng.
“Nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng chưa thực hiện xong, nay khu đất nằm trong diện giải tỏa. Không biết việc này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nghĩa vụ nợ với ngân hàng?”, anh Hải băn khoăn.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thế chấp được quy định tại Điều 317-327 của Bộ Luật Dân sự 2015. Ngoài ra, hệ thống quy định bồi thường của Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định khi có quyết định thu hồi, mảnh đất đó lập tức không còn là tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, khoản nợ của khách hàng tại ngân hàng thì vẫn còn đó, đồng nghĩa với việc khách hàng không thể trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng.
Theo chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực ngân hàng, trường hợp tài sản bảo đảm là nhà đất thuộc diện giải tỏa, ngân hàng sẽ yêu cầu bên vay phải bổ sung, thay thế biện pháp bảo đảm khác tương xứng với nghĩa vụ nợ thay cho tài sản thế chấp đã bị ảnh hưởng giá trị hoặc không còn đủ điều kiện bảo đảm do thuộc diện thu hồi.
Nếu tài sản bảo đảm này bị Nhà nước thu hồi thì tiền bồi thường sẽ được dùng làm tài sản bảo đảm thay thế.
Nếu bên vay không bổ sung, thay thế được biện pháp bảo đảm thì ngân hàng sẽ kích hoạt việc thu nợ trước hạn.
Khi xử lý tài sản bảo đảm không đủ trả nợ thì bên vay vẫn phải trả tiếp phần còn thiếu cho đến khi trả hết nợ gốc và lãi còn lại.
Trong trường hợp này, bên vay hầu như không có nhiều lựa chọn ngoài việc chuẩn bị phương án tài chính để đàm phán với ngân hàng. Thực tế các quy định này đều được các ngân hàng ghi rõ trong hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm là bất động sản. Đây là những vấn đề cơ bản mà gần như hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp nào cũng đề cập đến.
Nói cách khác, toàn bộ số tiền đền bù giải tỏa của khách hàng sẽ không về tài khoản của khách hàng ngay mà sẽ nằm tại kho bạc. Số tiền này sẽ được ưu tiên trả nợ cho ngân hàng theo thỏa thuận giữa 3 bên: Nhà nước (bên thu hồi đất), ngân hàng (bên cho vay và giữ tài sản bảo đảm) và chủ đất (bên vay vốn).
Trong trường hợp tiền đền bù thu hồi đất lớn hơn dư nợ tại ngân hàng thì mọi chuyện sẽ trở nên đơn giản. Kho bạc sẽ chuyển thẳng khoản tiền tương ứng với dư nợ còn lại cho ngân hàng để thực hiện nghiệp vụ giải chấp, phần còn lại sẽ được chuyển cho chủ đất theo phương thức giao tiền mặt hoặc chuyển khoản.
Trong trường hợp tiền đền bù giải phóng mặt bằng do nhà nước trả thấp hơn dư nợ tại ngân hàng, ngân hàng sẽ phong tỏa và thu hồi toàn bộ số tiền đền bù đó.
Phần còn thiếu, ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản thế chấp. Điều này đồng nghĩa với việc nghĩa vụ nợ của khách hàng tại ngân hàng vẫn còn đó và họ sẽ phải có trách nhiệm thanh toán cả gốc lẫn lãi cho đến khi tất toán khoản vay.
