Giá nhà cho thuê tại Hà Nội hạ nhiệt

Anh Nguyễn Hoài Nam (quê Hưng Yên) chia sẻ, 3 năm nay vợ chồng anh thuê trọ tại 1 căn nhà 20m² ở phường Cửa Nam (Hà Nội), hợp đồng 1 năm. Cứ đến đợt ký hợp đồng mới, chủ nhà lại tăng giá 10% khiến vợ chồng anh gặp khó. Không chịu nổi cảnh này, đầu năm 2026, anh đã trao đổi với chủ nhà và dừng ký tiếp hợp đồng.

Tuy nhiên, khi đi tìm nhà mới để thuê, anh Nam rất bất ngờ vì thấy nhiều nơi có vị trí tương tự nhưng giá lại rẻ hơn hẳn. Môi giới nhà đất cho anh Nam biết, thời gian gần đây, nhiều chủ nhà đã giảm giá nhà do giá thuê trước đó đã liên tục tăng cao nên khó hút khách. Người này còn giới thiệu hiện nhiều khu vực tại quận Hoàn Kiếm (cũ), giá nhà cho thuê đã giảm 15 - 30% so với năm ngoái, anh Nam có thể tìm được một căn hộ ưng ý với mức giá mềm hơn.

Khảo sát trên một số trang về bất động sản cho thuê cũng có thể thấy giá đã chững lại, thậm chí bắt đầu giảm.

Ví dụ, một căn hộ chung cư tại phường Đại Kim có diện tích 75 m², 2 phòng ngủ thời điểm năm 2025 có giá thuê khoảng 12,5 triệu đồng/tháng thì nay chỉ còn 11 triệu đồng/tháng.

Hay một căn hộ chung cư khác tại phường Hoàng Văn Thụ (Hà Nội) có diện tích 100 m², 3 phòng ngủ hiện đang được thông báo cho thuê với giá 16 triệu đồng/tháng, trong khi năm 2025 căn hộ này có giá thuê khoảng 19 triệu đồng/tháng.

Giá một số căn hộ tại khu vực phường Vĩnh Tuy, phường Hai Bà Trưng, phường Bạch Mai, phường Bạch Đằng, phường Lê Đại Hành, phường Nguyễn Du, phường Vĩnh Hưng...cũng có xu hướng giảm 1 - 5 triệu đồng/căn so với 1 năm trước.

Trong khi đó, theo khảo sát của Công ty PropertyGuru Vietnam, giá nhà cho thuê tại một số nơi ở Hà Nội có sự sụt giảm đáng kể. Đơn cử, giá cho thuê căn hộ chung cư tại quận Hoàn kiếm (cũ) đã giảm 28,9% trong vòng 1 năm qua và thấp hơn mức giá đỉnh vào quý IV/2025 là 36,7%.

Tương tự, giá cho thuê nhà riêng tại quận Hoàn Kiếm (cũ) cũng giảm 20,6% trong vòng 1 năm qua và giảm tới 72,5% so với mức giá đỉnh vào tháng tháng 6/2025.

Vì sao giá nhà cho thuê giảm?

Trước diễn biến này, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) - nhận xét, thị trường bất động sản cho thuê tại Hà Nội thời gian gần đây ghi nhận xu hướng giảm giá trên diện rộng, từ căn hộ chung cư, nhà phố đến mặt bằng kinh doanh. Nếu nhìn một cách toàn diện, đây không đơn thuần là phản ứng ngắn hạn trước biến động kinh tế mà phản ánh một quá trình điều chỉnh sâu hơn - nơi các yếu tố cung, cầu, cấu trúc đô thị và hành vi tiêu dùng đang cùng lúc dịch chuyển.

" Áp lực chi phí sinh hoạt gia tăng là một trong những nguyên nhân trực tiếp. Trong những tháng đầu năm, khi lãi suất có xu hướng tăng nhẹ và giá xăng dầu nhích lên, chi phí đầu vào của nhiều ngành bị đẩy cao, kéo theo giá hàng hóa thiết yếu leo thang. Điều này khiến thu nhập thực tế của người dân bị ảnh hưởng.

Trong bối cảnh đó, chi phí thuê nhà, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong ngân sách, buộc phải được cân nhắc lại. Người thuê có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực xa trung tâm hơn hoặc lựa chọn không gian nhỏ hơn để tối ưu chi tiêu ", ông Huy nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, theo ông, nguồn cung cho thuê gia tăng mạnh mẽ sau giai đoạn thị trường bất động sản sôi động nhờ lãi suất thấp. Nhiều nhà đầu tư cá nhân trước đây mua tài sản với kỳ vọng khai thác cho thuê nay đồng loạt đưa sản phẩm ra thị trường. Khi nhu cầu chưa phục hồi tương ứng, áp lực cạnh tranh gia tăng buộc các chủ nhà phải điều chỉnh giá để duy trì tỷ lệ lấp đầy.

Không chỉ phân khúc nhà ở mà mặt bằng kinh doanh cũng phản ánh rõ nét sự thay đổi. Trước những khó khăn chung, nhiều hộ kinh doanh và doanh nghiệp siêu nhỏ đã chủ động thu hẹp quy mô, thậm chí chuyển dịch sang các khu vực có chi phí thuê thấp hơn để duy trì hoạt động. Hệ quả là một bộ phận mặt bằng tại các tuyến phố trung tâm rơi vào tình trạng trống khách, kéo theo sự linh hoạt hơn trong chính sách giá.

Ngoài ra, ông Huy cũng cho rằng, Hà Nội đang từng bước di dời các trường đại học, cao đẳng, bệnh viện, nhà máy ra khỏi khu vực lõi, hướng tới phát triển các đô thị vệ tinh. Sự dịch chuyển này kéo theo một lượng lớn dân số cơ học - gồm sinh viên, giảng viên, y bác sĩ, người lao động và các hộ kinh doanh liên quan - rời khỏi trung tâm. Khi các “cực hút” về học tập, việc làm và dịch vụ thay đổi vị trí, nhu cầu thuê nhà cũng tái phân bổ theo không gian, làm giảm áp lực tại khu vực lõi và hình thành các thị trường mới ở vùng ven.

Vì thế, đây là quá trình thị trường tự điều tiết quan hệ cung - cầu. Khi nhu cầu thay đổi cả về quy mô lẫn vị trí, giá thuê sẽ điều chỉnh để phản ánh đúng khả năng chi trả và giá trị sử dụng thực tế. Điều này lý giải vì sao trong khi giá bán bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, do chịu ảnh hưởng của chi phí đầu vào và kỳ vọng dài hạn thì giá thuê lại phản ứng nhanh hơn, giảm theo nhu cầu thực tế của thị trường.

" Sự điều chỉnh này không mang ý nghĩa tiêu cực mà là bước tái cấu trúc cần thiết để thị trường vận hành lành mạnh hơn. Người thuê có thêm cơ hội tiếp cận không gian sống phù hợp với thu nhập, trong khi chủ nhà và nhà đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược, hướng tới hiệu quả khai thác bền vững thay vì lợi nhuận ngắn hạn ", ông Huy nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo DKRA, phần lớn căn hộ mở bán mới trong thời gian qua được mua với mục đích đầu tư thay vì để ở thực. Điều này góp phần khiến nguồn cung nhà cho thuê tăng nhanh.

Cộng hưởng với điều này, mức độ chi trả cho căn hộ thuê của đại bộ phận người lao động thường không quá 20 triệu đồng/tháng. Bên cạnh đó, ngoài tiền trả cho chủ nhà, người thuê phải đóng thêm phí dịch vụ, tiền gửi xe…do đó giá cho thuê không thể tăng cao mãi được.

Theo các chuyên gia, giá thuê nhà buộc phải giảm vì thu nhập của người lao động không tăng hoặc tăng rất ít. Họ có thể lựa chọn mức giá căn hộ thấp hơn để thuê, thay vì ở lâu dài một chỗ có giá thuê cao.

Chưa kể, do làn sóng dịch chuyển về quê, nguồn cung phòng trọ, nhà trong hẻm cũng còn nhiều nên cạnh tranh giữa các loại hình nhà cho thuê cũng tăng lên. Vì vậy, chủ căn hộ cũng phải cân nhắc rất nhiều trong việc giảm giá.