Chung cư cao cấp áp đảo, căn hộ bình dân khan hiếm
Thông tin này được các chuyên gia Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026) vừa diễn ra.
Theo VARS, năm 2025 ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng tới 88% so với năm 2024 và là mức cao nhất trong giai đoạn 2019 – 2025. Riêng quý IV/2025, thị trường có hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý III và tăng 48% so với cùng kỳ năm trước.
Đã xuất hiện tình trạng rao bán "cắt lỗ" của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng. Ảnh minh hoạ.
Lượng tồn kho tăng nhanh, song chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung cho giai đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, bài toán lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết.
Tại Hà Nội, TP HCM cũ và Đà Nẵng, nguồn cung nhà ở xã hội dù có cải thiện nhưng vẫn không theo kịp nhà ở thương mại, trong bối cảnh mặt bằng giá phổ biến đã vượt ngưỡng 80 triệu đồng/m².
Phân khúc chung cư tiếp tục là động lực chính của thị trường với hơn 80.000 căn hộ mới trong năm 2025, gấp đôi năm 2024. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung mới – tương đương hơn 20.000 căn – có giá trên 100 triệu đồng/m², gấp gần 10 lần so với năm trước.
Riêng tại Hà Nội và TP HCM cũ, khoảng 85% căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Tỷ trọng căn hộ sang trọng, siêu sang tăng mạnh, trong khi phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục khan hiếm.
Về phía doanh nghiệp, dù nguồn cung có tính cạnh tranh hơn trong quý IV/2025, song cả năm thị trường vẫn chủ yếu do các chủ đầu tư lớn dẫn dắt...
Xuất hiện “cắt lỗ” cục bộ
Chia sẻ về thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, cho biết tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công.
Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù giá cao vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý cuối năm, khi nguồn cung tăng mạnh, tâm lý thị trường bắt đầu thận trọng hơn, nhất là trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay có dấu hiệu nhích lên.
“Động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch là người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn”, ông Chung cho biết.
Giá nhà ở tiếp tục tăng và thiết lập mặt bằng mới tại hầu hết các đô thị lớn. Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm 2024. Tại TP HCM cũ, giá trung bình đạt 111 triệu đồng/m², tăng 23%. Tại Đà Nẵng, giá vượt 83 triệu đồng/m², tăng 14%.
Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, đà tăng có xu hướng chậm lại vào cuối năm.
“Đã xuất hiện tình trạng rao bán ‘cắt lỗ’ của một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn tăng nóng. Dù vậy, hiện tượng này mang tính cục bộ, chủ yếu tập trung ở những khu vực tăng giá quá nhanh. Riêng khu vực trung tâm, mặt bằng giá vẫn tương đối ổn định”, vị chuyên gia nhận định.
Theo các chuyên gia, diễn biến trên cho thấy thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải cơ cấu lại danh mục, trong khi người mua ở thực có thêm cơ hội lựa chọn.
