Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ 2022 đến 2023, thị trường bất động sản bước vào năm 2025 - 2026 với nhiều tín hiệu phục hồi, song đi kèm là những biến động đáng chú ý về lãi suất, chính sách tín dụng và cấu trúc dòng tiền.
Trong bối cảnh mặt bằng giá đã tăng trở lại ở một số phân khúc, trong khi thanh khoản chưa thực sự cải thiện đồng đều, áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp phát triển dự án ngày càng hiện rõ.
Tại chương trình Data Talk | The Catalyst: Bất động sản 2026 - Chỉ báo nào đáng tin nhất? do VietnamBiz và WiGroup thực hiện, các chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn có sự phân hóa mạnh, trong đó nhóm chủ đầu tư là bên chịu tác động rõ nét nhất từ những thay đổi về chi phí vốn và khả năng tiếp cận dòng tiền.
Chi phí vốn tăng, chủ đầu tư rơi vào thế “kẹp”
(Đồ họa: Xuân Hưng).
Chia sẻ về áp lực tài chính hiện nay, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, cho biết các chủ đầu tư đang phải vay vốn với lãi suất cao hơn đáng kể so với trước đây.
Cụ thể, trước đây lãi vay kinh doanh bất động sản chỉ khoảng 7 - 8%/năm nhưng hiện nay đã tăng lên theo mặt bằng lãi suất mới. Đồng thời, các quy định mới cũng yêu cầu chủ đầu tư phải có tỷ lệ vốn tự có nhất định, chẳng hạn với dự án dưới 20 ha phải có tối thiểu 15% vốn.
Theo ông Kiên, chi phí sử dụng vốn tăng lên nhưng doanh nghiệp không thể tùy ý tăng giá bán trong bối cảnh thanh khoản thị trường còn chậm. “Họ giữ được giá đã là cố gắng lắm rồi, chưa nói là có khi còn phải giảm nhẹ để bán được hàng”, ông nói.
Không chỉ chịu áp lực chi phí đầu vào, nhiều chủ đầu tư còn phải hỗ trợ tài chính cho người mua nhằm kích cầu. Theo ông Kiên, trong bối cảnh lãi suất cao khiến nhà đầu tư e ngại xuống tiền, một số doanh nghiệp buộc phải đưa ra các cam kết lợi nhuận, chẳng hạn cố định lãi suất khoảng 9%/năm trong 5 năm. Phần lãi cam kết này thực chất được “bù” từ chính chi phí vốn của chủ đầu tư.
“Họ vừa phải gánh chi phí vốn tăng lên, vừa phải hỗ trợ thêm cho nhà đầu tư để bán được hàng. Áp lực dồn vào giữa khiến toàn thị trường có nguy cơ bị gãy dòng tiền ngay tại điểm này”, ông Kiên nhận định.
Doanh nghiệp buộc đẩy mạnh ưu đãi để bán hàng
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Chí Hồng Ngọc, Phó Giám đốc Khối Phân tích và Tư vấn Đầu tư CTCP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), cho rằng chi phí vốn tăng là yếu tố rõ ràng nhưng rủi ro lớn hơn nằm ở khả năng tiếp cận nguồn vốn.
Theo ông Ngọc, doanh nghiệp vẫn có thể chịu đựng chi phí cao trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên, nếu việc tiếp cận vốn từ ngân hàng hoặc thị trường trái phiếu gặp khó khăn, áp lực tài chính sẽ gia tăng đáng kể.
“Vấn đề không chỉ là chi phí vốn tăng, mà là doanh nghiệp có vay được hay không. Nếu vẫn tiếp cận được vốn, họ còn có thể triển khai dự án và duy trì hoạt động”, ông Ngọc nói.
Trong trường hợp gặp khó khăn về vốn, kênh huy động chủ yếu của các chủ đầu tư sẽ quay về hoạt động bán hàng. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải đưa ra nhiều chính sách ưu đãi hơn để kích cầu.
Thực tế, thị trường đã xuất hiện các chương trình như cam kết lãi suất vay không quá 9% từ năm thứ 3 trong vòng 5 năm, ân hạn nợ gốc hoặc điều chỉnh mức giá chào bán theo hướng hấp dẫn hơn so với trước. Theo ông Ngọc, nếu áp lực kéo dài, các ưu đãi này sẽ còn gia tăng và người mua sơ cấp sẽ là bên được hưởng lợi nhiều hơn.
(Đồ họa: Xuân Hưng).
Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Nguyễn Chí Hồng Ngọc cho rằng vẫn còn quá sớm để kết luận các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về tài chính.
Theo ông, kết quả kinh doanh của ngành trong năm 2026 phần lớn đã được định hình từ trước. Trong quý IV/2025, nhiều doanh nghiệp ghi nhận doanh số bán hàng tích cực, qua đó tạo ra dòng tiền cho năm 2026 khi các dự án tiếp tục triển khai và khách hàng thanh toán theo tiến độ.
“Với doanh số tốt của quý IV/2025, các doanh nghiệp bất động sản có thể được hỗ trợ dòng tiền ít nhất trong 6 tháng đầu 2026”, ông Ngọc cho biết.
Do đó, trong ngắn hạn, các yếu tố như lãi suất hay siết tín dụng chưa tác động rõ rệt đến doanh thu và lợi nhuận. Thậm chí, theo ông, phần lớn kết quả kinh doanh năm 2026 đã được xác định khoảng 70 - 80% từ các sản phẩm đã bán trong những năm trước và đang trong quá trình bàn giao.
Tuy nhiên, điều đáng quan tâm hơn nằm ở phía trước khi áp lực chi phí vốn kéo dài có thể ảnh hưởng tới dòng tiền và khả năng bán hàng của các dự án mới.
Ở góc độ thị trường, ông Ngọc cho rằng khi chi phí vốn tăng lên, dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển sang các loại hình bất động sản có khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực, như căn hộ cho thuê, nhà phố có thể kinh doanh hoặc bất động sản gắn với hoạt động sản xuất.
Ngược lại, các tài sản mang tính “giữ đất chờ tăng giá” sẽ chịu áp lực lớn hơn. “Những bất động sản không tạo ra dòng tiền, không có khả năng sử dụng thì rõ ràng đang bị hụt một dòng tiền trong bối cảnh chi phí vốn tăng lên”, ông nói.
Đáng chú ý, theo ông Ngọc, để đánh giá tiềm năng của một khu vực, yếu tố quan trọng nhất không phải là hạ tầng mà là việc làm - yếu tố quyết định khả năng thu hút cư dân về ở thực.
Ông dẫn ví dụ, một số dự án quy mô lớn tại khu vực quận 9 (TP HCM) trước đây từng bị nghi ngờ về khả năng lấp đầy,nhưng thực tế lại ghi nhận tốc độ hấp thụ nhanh nhờ nằm gần khu công nghệ cao, nơi có sẵn nguồn việc làm.
Ngược lại, những khu đô thị phát triển ở xa trung tâm, đặc biệt tại một số khu vực như miền Tây như Long An nếu thiếu động lực việc làm sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút dân cư, dù hạ tầng giao thông có cải thiện.
“Khi đã có việc làm thì các yếu tố như trường học, y tế sẽ phát triển theo. Nhưng nếu không có việc làm thì dù hạ tầng tốt đến đâu, người dân vẫn khó chuyển đến sinh sống lâu dài”, ông Ngọc nhận định.
Ở cấp độ doanh nghiệp, điều này cũng đồng nghĩa với việc những chủ đầu tư có danh mục sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền, sẽ có lợi thế hơn trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc.
