Tại sao T.O.D là chiến lược "đột phá" trong đô thị hóa hiện đại?
T.O.D là viết tắt của cụm từ Phát triển đô thị lấy định hướng giao thông công cộng làm trung tâm. Nhiều thập kỷ qua, chúng ta phát triển theo mô hình "Urban Sprawl" (Đô thị hóa tự phát). Kết quả là kẹt xe, ô nhiễm và chi phí hạ tầng đắt đỏ. Chiến lược đô thị hóa theo T.O.D làm ngược lại: Xác định các đầu mối giao thông trọng điểm (nhà ga Metro, bến xe, nút giao cao tốc) trước, sau đó xây dựng đô thị mật độ cao xung quanh đó.
Chiến lược này đã giải quyết bài toán mà các mô hình đô thị cũ thất bại: Sự bền vững và Hiệu quả kinh tế.
Hình thành các "Thành phố trong thành phố": Tại các đô thị T.O.D, người dân không cần dùng xe máy hay ô tô để đi làm. Họ đi bộ ra trạm Metro hoặc xe buýt nhanh (BRT). Không chỉ cắt giảm trực tiếp khí thải và tình trạng kẹt xe kinh niên tại các cửa ngõ đô thị, T.O.D cho phép con người tiếp cận mọi dịch vụ thiết yếu chỉ trong vài phút đi bộ. Đây là yếu tố hàng đầu thu hút giới chuyên gia và tri thức – những người sẵn sàng trả giá cao để đổi lấy thời gian và sự tiện lợi. Đây chính là mô hình "Thành phố 15 phút" mà thế giới đang hướng tới.
Tối ưu hóa giá trị đất đai (Khai thác "vàng" từ hạ tầng): Khi Nhà nước đầu tư hàng nghìn tỷ vào một con đường hay nhà ga, giá trị đất xung quanh sẽ tăng vọt. T.O.D giúp Nhà nước thu hồi giá trị thặng dư từ hạ tầng thông qua đấu giá đất quy hoạch cao tầng, tạo kinh phí tái đầu tư hạ tầng bền vững.
Mô hình quy hoạch đô thị theo T.O.D đang dần được áp dụng tại TP.HCM. Ảnh: Sưu tầm.
2. Minh chứng từ thế giới: T.O.D nâng tầm giá trị bất động sản như thế nào?
Mô hình T.O.D đã tạo ra những cuộc cách mạng về giá trị tài sản tại các quốc gia phát triển:
Tại Nhật Bản (Tokyo): Tập đoàn Tokyu đầu tư vào tuyến đường sắt Den-en-toshi biến giá bất động sản tại các lõi T.O.D luôn cao hơn 40-50% so với khu vực không có kết nối.
Tại Singapore: Các trạm MRT là "trái tim" của các khu đô thị mới như Jurong East hay Punggol. Bất động sản trong bán kính 500m quanh các trạm MRT ghi nhận tốc độ tăng trưởng ổn định và thanh khoản tuyệt đối bất chấp biến động thị trường.
Tại Hàn Quốc (Seoul): Khu vực Gangnam phát triển rực rỡ chính nhờ sự tích hợp hoàn hảo của mạng lưới tàu điện ngầm mật độ cao.
Người dân tại Seoul Hàn Quốc từ lâu đã quen sử dụng Metro như phương tiện đi lại hàng ngày. Ảnh: Sưu tầm
3. Khu vực phía Bắc TP.HCM: "Mảnh đất sạch" hoàn hảo cho kịch bản T.O.D
Rút kinh nghiệm từ Dĩ An hay Thuận An phát triển theo kiểu "vết dầu loang" rồi mới sửa sai bằng hạ tầng, sau sáp nhập, khu vực phía Bắc TP.HCM (bao gồm Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Bàu Bàng) sở hữu đầy đủ quy hoạch T.O.D ngay từ đầu.
Hành lang kinh tế T.O.D: Tuyến đường tạo lực Bắc Tân Uyên – Phú Giáo – Bàu Bàng kết hợp Cao tốc TP.HCM – Chơn Thành, QL13 và ĐT.741 hình thành mạng lưới T.O.D tích hợp các siêu đô thị.
Bệ phóng từ Công nghiệp FDI: T.O.D tại phía Bắc TP.HCM gắn liền với các KCN thế hệ mới như VSIP 4, bên cạnh gắn kết các KCN hiện hữu VSIP II, III; KCN Tam Lập, Phú Giáo Tân Bình, Bình Mỹ... tạo nên sự dịch chuyển lớn của chuyên gia và lao động chất lượng cao. Cư dân có thể sống tại lõi đô thị hiện đại và di chuyển đến nhà máy bằng phương tiện xanh nội vùng – một cộng hưởng đẩy giá trị bất động sản tăng mạnh.
4. Dẫn chứng tiềm năng: Bài học "tăng giá" từ hạ tầng trọng điểm
Tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), giá bất động sản dọc tuyến đã tăng 150% - 200% khi dự án hiện hữu. Nhìn lại khu vực phía Bắc TP.HCM, các tuyến đường tạo lực và cao tốc chính là các "tuyến Metro đường bộ". các trục đường tạo lực và cao tốc chính là những "tuyến Metro đường bộ". Khi các hạ tầng này vận hành, bất động sản tại các nút giao T.O.D sẽ không tăng giá theo tỷ lệ hàng năm thông thường mà sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới dựa trên vị thế hành chính và kinh tế mới.
Hiểu về T.O.D là hiểu về quy luật vận hành của dòng vốn và hạ tầng tương lai. Với lợi thế đi sau và quy hoạch bài bản, khu vực phía Bắc TP.HCM đang nắm giữ chìa khóa kiến tạo những chu kỳ tăng trưởng giá trị bền vững theo mô hình đô thị hiện đại nhất thế giới.
