UBND TP Đồng Nai vừa ban hành Quyết định 03/2026/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên địa bàn thành phố năm 2026. Đây là hệ số K đầu tiên được ban hành theo bảng giá đất hàng năm, áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và nhiều nghĩa vụ tài chính khác. Quyết định có hiệu lực thi hành từ ngày 11-5-2026.
Theo Quyết định 03, hệ số K điều chỉnh mức biến động thị trường đối với đất phi nông nghiệp dao động từ 1,03-1,39 lần; đất nông nghiệp dao động từ 1,08-1,45 lần; một số đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp còn lại, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường được xác định theo từng khu vực và mục đích sử dụng đất cụ thể. Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là từ 1-1,15 lần. Còn hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất dao động từ 0,9-1,05 lần.
Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường các loại đất tại các đảo, cù lao là 1,0 lần. Cụ thể, giá đất nông nghiệp dao động từ 15.000-370.000 đồng/m²; đất ở từ 200.000 đồng đến 3,5 triệu đồng/m²; đất thương mại, dịch vụ từ 140.000 đồng đến hơn 2,45 triệu đồng/m²; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp từ 120.000 đồng đến 2,1 triệu đồng/m².
Hệ số điều chỉnh biến động thị trường các khu công nghiệp, cụm công nghiệp là 1.0 lần. Cụ thể, giá đất thấp nhất là 500.000 đồng/m² và cao nhất là 3,9 triệu đồng/m².
Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường trong khu công nghệ cao công nghệ sinh học Đồng Nai cho các loại đất là 1.0 lần. Trong đó, đất nông nghiệp có giá từ 160.000-180.000 đồng/m²; đất thương mại, dịch vụ từ 990.000 đồng đến 1,2 triệu đồng/m²; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp từ 990.000 đồng đến 1,1 triệu đồng/m².
Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường đất các khu tái định cư là 1.0 lần. Cụ thể, giá đất dao động từ 120.000 đồng đến 44,4 triệu đồng/m² tùy theo khu vực.
Hệ số K giá đất năm 2026 của TP Đồng Nai được đánh giá khá sát diễn biến của thị trường đất đai
Theo đánh giá của Công ty TNHH Thẩm định giá MHD, đơn vị tư vấn xây dựng hệ số K giá đất năm 2026 cho TP Đồng Nai, hệ số được xây dựng trên cơ sở khảo sát, điều tra thực tế và phản ánh khá sát diễn biến của thị trường đất đai trên địa bàn.
Cụ thể, đối với đất nông nghiệp, hệ số điều chỉnh được đề xuất tăng tại một số khu vực có phát sinh giao dịch hoặc ghi nhận biến động giá so với bảng giá hiện hành. Mức điều chỉnh này phù hợp với kết quả khảo sát thực tế, đồng thời bảo đảm sự cân đối giữa các khu vực.
Đối với đất phi nông nghiệp, việc điều chỉnh chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở những tuyến đường, đoạn đường có sự thay đổi rõ nét về điều kiện hạ tầng, đặc biệt là các khu vực được đầu tư, nâng cấp giao thông và đưa vào khai thác.
Còn hệ số điều chỉnh tại các khu đô thị, khu dân cư, khu tái định cư, khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao cơ bản được giữ ổn định 1,0 để tránh tạo ra biến động đột ngột.
Theo đánh giá của đơn vị tư vấn, việc điều chỉnh hệ số K theo hướng ổn định sẽ không gây xáo trộn lớn đối với người dân. Các nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, thuế, lệ phí trước bạ và các khoản phí liên quan có thể thay đổi nhưng không ở mức đột biến.
Đối với môi trường đầu tư, hệ số điều chỉnh giá đất hầu như không ảnh hưởng đáng kể đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản. Nguyên nhân là theo Luật Đất đai năm 2024, phần lớn dự án kinh doanh bất động sản hiện nay được xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư, căn cứ vào giá thị trường, không bị ràng buộc trực tiếp bởi bảng giá đất.
Theo Quyết định 03, đối với các hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã ban hành thông báo nộp tiền trước thời điểm quyết định mới có hiệu lực sẽ tiếp tục thực hiện theo quyết định, thông báo đã ban hành.
Đối với việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, những trường hợp đã có văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể sẽ tiếp tục hoàn tất thủ tục phê duyệt theo quy định cũ. Trường hợp chưa có văn bản thẩm định sẽ áp dụng theo quy định mới.
Với các dự án đang thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nếu đã có quyết định phê duyệt hoặc văn bản thẩm định giá đất cụ thể thì sẽ so sánh với mức giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh. Trường hợp giá đất cụ thể thấp hơn mức giá này sẽ áp dụng theo quy định mới; nếu bằng hoặc cao hơn thì tiếp tục sử dụng giá đất cụ thể đã được phê duyệt hoặc thẩm định. Những dự án chưa xác định giá đất cụ thể hoặc chưa có văn bản thẩm định sẽ thực hiện theo quy định mới.
